Dúvidas

DÚVIDAS?

PARA VENDER UM IMÓVEL:

* Se você tem dúvidas para compra ou venda de um imóvel, procure um corretor de imóveis experiente, de sua confiança!

 

VALOR DO IMÓVEL:

* Quanto ao valor, nem sempre a avaliação mais alta advém de um profissional competente. A avaliação deve ponderar sobre muitos critérios e poderá fornecer detalhes confiáveis dando como paradigma imóveis similares que foram comercializados (método comparativo).

* Tome cuidado! A placa que desbota no seu imóvel, além de desvalorizá-lo, certamente está indicando que houve um erro de avaliação.

* Quando o corretor avalia um imóvel com preço incompatível, mais caro, com a finalidade de obter exclusividade de venda e usá-lo para propaganda com a inserção e cadastramento de novos clientes, para possível aquisição de outros imóveis.

* Quanto a avaliação, pergunte ao corretor qual imóvel similar foi vendido pelo preço mencionado e, principalmente há quantos anos está no mercado de imóveis, já que atualmente a figura do plantonista em imobiliárias e contestável, principalmente quando o corretor responsável lhe confere atribuições incompatíveis. Você confia num profissional que quer abraçar o Mundo, Gerando concorrência desleal e exercício ilegal da profissão, delegando poderes para pessoas inabilitadas.

* O que você pensaria do médico que manda o consulente ser atendido pela secretária?
* O método comparativo é o mais confiável para a definição de valores no mercado imobiliário, haja vista que muitos engenheiros procuram as imobiliárias para tais informações; no entanto, com relação aos métodos de reposição de custo, características construtivas e outros aspectos, estes estão afetos a esfera da engenharia civil.

 

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA VENDA DO IMÓVEL:

* Ao contratar os serviços de um corretor de imóveis, ou empresa imobiliária, verifique o prazo do contrato e se intere da forma de prorrogação, se não há pegadinhas que te obrigue a aceitar um prazo que se prorroga automaticamente, te obrigando a notificar a contratada por escrito com antecedência de 30 dias para rescisão.

* Essa cláusula que menospreza a sua capacidade de discernimento é um cerceamento à liberdade de venda (impede a venda direta ou por intermédio de outrem sem o pagamento da comissão à contratada).
* O preço do imóvel fica congelado durante todo o prazo que se prorrogar o contrato.

 

PARA COMPRAR UM IMÓVEL:

* Na compra de um imóvel sem as devidas cautelas, o comprador corre o risco de perdê-lo para credores do ex-proprietário, restando o direito de impetrar ação contra aquele que poderá estar insolvente, sem outros bens disponíveis para responder pela evicção.

* Quanto ao imóvel é importante ter conhecimentos das características geoeconômicas (bairro- quadra- serviços comunitários- vias de acesso...), declividade do terreno com relação ao nível da via pública, possibilidades de expansão pelo formato do terreno, luminosidade e ventilação, tipo de cobertura, incidência de calhas, pressão d'água, trincas diagonais que geralmente indicam problemas de fundação (consulte um Eng.º Civil), se foi construído em aterro, PERSPECTIVAS DE VALORIZAÇÃO pelo nível de construções próximas, zoneamento do bairro no Plano Diretor, se existe terreno vizinho onde poderá ser construído outro imóvel que traga desvalorização, qualidade do material de acabamento (procure saber a marca do material e consulte um revendedor), verifique a data do habite-se para saber se houve reforma ou se o imóvel foi maquiado.

* Quanto à situação jurídica dos proprietários e negativas de débitos, quanto ao imóvel, é necessário o apoio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para exame e verificação de documentos e certidões imprescindíveis; inclusive para elaboração ou análise do Compromisso de Compra e Venda.

* O processo de compra, gera muitos tópicos para análise e, em alguns casos, ansiedade e emoção nas partes envolvidas; sendo que é difícil encontrar o imóvel que preencha totalmente a imaginação e pretensão do adquirente, sem que este tenha que proceder algumas adequações. Até mesmo na construção de um imóvel, após seu término, o proprietário se frustra com alguns aspectos e passa a ter ideias corretivas e modificativas.

* Para o comprador, a fase inicial em busca do imóvel ideal, geralmente é a mais estressante, no entanto, a etapa que envolve o contrato e toda documentação, é a que requer maiores precauções e, sem dúvidas, precisa de amparo jurídico.

* Em caso de imóvel novo, verificar na matrícula atualizada, obtida no Cartório de Registro de Imóveis, se está averbado a construção.

* Para imóvel na planta, verificar se o memorial de incorporação está registrado no Cartório de Registro de Imóveis; se a Prefeitura aprovou o projeto; se há problemas com a escritura do terreno e se os tributos municipais estão pagos. O memorial aponta todos os deveres e obrigações da incorporadora. Também é recomendável visitar outras obras já finalizadas pela incorporadora ou construtora e consultar junto ao PROCON, se ocorreram queixas ou denúncias contra as mesmas. Verifiquem na planta ilustrativa as dimensões dos cômodos e se os móveis ali inseridos cabem realmente naquele espaço. Há que se verificar a saúde financeira do empreendedor que irá realizar a obra, como balanço para ter conhecimento de endividamento e nível de risco da empresa.

* Como existe o risco da obra não ser finalizada, para prevenção o interessado poderá exigir que a construtora ofereça seguro de performance da obra para garantir a restituição dos recursos já pagos com correção, ou a transferência para outra construtora; caso a obra não seja concluída.

* Geralmente, salvo exceções, exigem garantias excessivas dos compradores que se tornam incompatíveis com as oferecidas pela construtora ou empreendedoras.

* O correto e de menos risco é que o adquirente de preferência para construtoras de sua cidade, de seu conhecimento; não se apegando apenas em propagandas "quanto maior a borboleta, maior a queda".

* O marketing, a propaganda e a fama não são sinônimos de confiabilidade!

 

PARA IMÓVEIS A PREÇO DE CUSTO:

* Na compra de imóveis a preço de custo acompanhe o cronograma físico e examine a prestação de contas, individualmente, no cronograma financeiro, verifique a concorrência na compra de materiais, examine o valor do terreno e a compatibilidade com o valor da fração da unidade residencial, confira as dimensões das dependências e a adequação dos móveis na planta ilustrativa...

 

IMÓVEIS FINANCIADOS :

* Antes de providenciar os vários documentos exigidos para o financiamento, verifique se há incidência do Imposto Sobre Lucro Imobiliário que é elevadíssimo e o proprietário, certamente, não aceitará o ônus desse encargo.

* Na compra de imóvel financiado, consulte a Instituição Financeira para se interar do saldo devedor e da possibilidade de transferência. O denominado Contrato de Gaveta, sem a anuência do Agente Financeiro, representa grandes possibilidades de riscos.

* O contrato de gaveta é irregular, não oficial; portanto de grande risco. O novo proprietário começa a pagar as prestações do financiamento em nome do antigo.

* Os riscos são os seguintes:

* Quando ocorre o óbito do proprietário original o imóvel, entrando no inventário, como existe um seguro atrelado ao financiamento, será quitado em nome do herdeiro que poderá não honrar o contrato.

* Nada impede o antigo proprietário de vendê-lo novamente, já que não há possibilidades de registrar o contrato de gaveta.

* Caso o vendedor tenha mais de dois imóveis, o comprador corre o risco de perder o direito de quitá-lo usando o FCVS (Fundo de Compensação de Variação Salarial).

* O novo comprador não pode usar o FGTS para quitar o imóvel ou amortizar a dívida.

* O comprador fica impedido de quitar o imóvel se o proprietário anterior mudar para local incerto e não sabido; pois nesse caso é necessária a anuência do vendedor.

* Se o vendedor tiver problemas na justiça, o bem pode ser penhorado sem o conhecimento e consentimento do comprador irregular; tendo em vista que juridicamente o imóvel continua pertencendo ao proprietário original.

* As prestações são corrigidas anualmente e, nos contratos com equivalência salarial a correção terá como fulcro a categoria do proprietário original que poderá ser maior.

* Nos contratos de gaveta, que somente existe perante as partes, também o vendedor corre riscos. Se o novo comprador deixar de pagar, é o nome do proprietário legal que será inserido nos Órgãos de Proteção ao Crédito e, se o comprador deixar de pagar o condomínio, o vendedor pode ser acionado na Justiça e ter quaisquer de seus bens arrestados.

* Como se conclui, o contrato de gaveta tem riscos bastante relevantes. O comprador pode perder tudo que pagou pelo imóvel.

 

IMÓVEIS EM CONDOMÍNIOS:

* Verifique o valor do condomínio; se o número de vagas na garagem é suficiente para atender todas as unidades existentes e informe-se sobre o sistema adotado para sua utilização (se as vagas são definitivas ou se alternam pelo sistema de rodízio). Em caso de terrenos, se inteire da área de aproveitamento, da quantidade de lotes vendidos para investidores e se há tempo estabelecido para início das construções (evite residir em condomínios que passará por longo período em obras ocupando serviços alternativos).

* Além das certidões necessárias, ao adquirir imóvel desse gênero, também verifique se não existe ação trabalhista contra o condomínio, já que o ônus poderá incidir em sua conta.

* Quem procura imóveis em Condomínios Residenciais Fechados tem como objetivo a segurança e, em alguns casos, em detrimento da localização distante dos Centros Comerciais; Escolas...Nesses casos a segurança não é absoluta, fato notório, mas a maioria prefere lotes distantes das Portarias para se afastarem do maior fluxo de veículos (fato controverso).

* Nas proximidades das Portarias, os porteiros ou vigias, ao permitirem acessos, estão no ângulo de visão de sua residência e, se estiverem atentos, saberão se o visitante foi no destino informado.

 

O COMPRADOR DEVE:

* Efetuar o recolhimento do Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis (ITBI) e, de posse da escritura, providenciar de imediato o seu registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis, além de solicitar na Prefeitura Municipal a alteração do cadastro para lançamento do IPTU para o seu nome.

 

SURPRESAS DESAGRADÁVEIS:

* Antes de adquirir um imóvel residencial, verifique seu entorno, no mínimo a quadra da localização e atividades nos prédios limítrofes para não se surpreender com uma serralheria vizinha ou outro tipo de empresa que produz a conhecida poluição sonora.

* Se houver terreno vago, principalmente lindeira, na divisa, procure conhecer o Plano Diretor da cidade e se informe quanto ao zoneamento do local, se é exclusivamente residencial; misto; comercial...Dependendo do tamanho do terreno vizinho, mesmo estando o imóvel em bairro residencial, poderão construir um Edifício que prejudicará a insolação de seu imóvel e seu telhado ficará suscetível à educação dos vários vizinhos. Procure a Prefeitura para conhecer as restrições quanto à altura e nº de pavimentos.

* Se o imóvel estiver em bairro que o zoneamento permite atividades inadequadas, o seu futuro vizinho depreciará em muito o seu imóvel.

* Se na frente do imóvel houver quadra destinada a área verde, pertencente ao Município, provavelmente será construída uma Praça, mas poderá haver desafetação e a área saindo do domínio público, poderá ser desviada de sua finalidade.

 

IMÓVEIS ARREMATADOS EM LEILÕES:

* Compradores interessados em adquirir imóveis através de leilões devem conhecer os riscos do negócio. É necessária precaução quanto a imóveis ocupados, invadidos, inacabados e, até, irregulares que podem causar problemas judiciais ao comprador.

* Também é aconselhável observar os preços, que nem sempre estão abaixo do valor de mercado e se a comissão do leiloeiro esta incluída no preço mínimo.

 

COOPERATIVAS HABITACIONAIS:

* Cooperativas habitacionais são formadas por pessoas que se unem com o objetivo de obterem um imóvel, sem fins lucrativos, exceto com relação ao investimento imobiliário.

* Geralmente, são adquiridos imóveis residenciais, em construção.

* As construções são entregues paulatinamente e os cooperados recebem os imóveis através de sorteio.

* As cooperativas contratam empresas especializadas para cuidarem do empreendimento quanto a fiscalização, contabilidade e gerenciamento das mensalidades (receitas e despesas); ou optam pela autogestão. Cuidados com a documentação, participação ativa na definição dos estatutos; garantia de transparência dos gestores nas tomadas de decisões evitam fraudes ou má gestão.

* Os gestores devem verificar a saúde financeira da construtora que ira realizar a obra, pedindo o balanço para analisarem o nível de risco e exigirem as certidões já mencionadas. Também não é exagero visitarem empreendimentos concluídos pela construtora e obterem informações dos contratantes/ adquirentes.

 

CERTIDÕES E DOCUMENTOS PARA COMPRA DE IMÓVEL RURAL:

a) Título de propriedade do imóvel, devidamente atualizado, com todos os seus registros e averbações, expedidas pelo Cartório de Registro;

b) Matricula do móvel competente, com negativa de ônus e de ações reais ou pessoais reipersecutórias (observar se há usufruto; penhora...);

c) CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural), correspondente aos últimos 05 anos;

d) Últimos cinco ITR's quitados acompanhados da guia do DIAT;

e) Guias do DARF correspondentes aos últimos 05 anos;

f) Certidão Negativa do Distribuidor da Justiça Federal, (Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais) correspondente ao período de 10 anos. Essa Certidão poderá ser obtida no site: http://www.receita.fazenda.gov.br;

g) Certidão Negativa do Distribuidor da Justiça Estadual; referente a Ações Cíveis e Executivos Fiscais Estaduais e Municipais dos promitentes vendedores e cônjuges, correspondente ao período de 10 anos;

h) Certidões Negativas dos Cartórios de Protesto da Comarca de situação, do período de 05 anos;

i) Certidão Negativa de Distribuição de Ações da Justiça do Trabalho.   

j) Em caso de imóvel arrendado; exigir declaração de desistência do Direito de Preferência do arrendatário.

CERTIDÕES PARA COMPRA DE IMÓVEIS URBANOS:

Itens a; b (verificar também a averbação da construção do prédio e área); f; g; h; i  (supramencionados) mais:

Certidão Negativa de Débitos expedida pela Prefeitura Municipal;

Em caso de imóvel locado, exigir Declaração de Desistência do Direito de Preferência do locatário (art. 27 da lei 8.245/91).

Certidões exigidas pela Lei 7.433, de 18 de dezembro de 1.985 e posteriores alterações introduzidas pelo Decreto 93.240, de 09 de setembro de 1.986, de responsabilidade do vendedor:

Certidões de registros de protestos, expedidas pelos Cartórios de Protesto de Letras e Títulos do domicílio do vendedor;

Certidões negativas de distribuições de processos em andamento cíveis, família e executivos fiscais (Municipais e Estaduais), no período de 10 anos, e executivos fiscais Federais, expedidas pelo Cartório Distribuidor Cível do Fórum;

Certidões negativas de distribuição de ações e execuções cíveis, criminais e fiscais, expedidas pela JFSP de 1º Grau;

Certidão negativa de impostos e taxas, expedida pela Divisão de Tributos da Prefeitura do Município de situação do imóvel;

Certidão negativa de ônus reais e de ações reipersecutórias do imóvel, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis do local de situação do imóvel.

Certidão Negativa de Indisponibilidade de bens, conforme determinação constante do Provimento nº 13/2.012 da Corregedoria Geral de Justiça.

COMPRA DE TERRENO:

* Verifique a declividade e a necessidade de aterro, principalmente se houver terreno vizinho aterrado, onde a visualização fica mais evidente. Em muitos casos o custo do aterro e dos muros de arrimo representa uma elevação no preço que inviabiliza o investimento pela incompatibilidade do valor médio dos demais lotes do bairro; além do excedente do custo com alicerce e fundação para edificação.

* Também é prudente que, antes de iniciar a construção, se proceda o levantamento perimétrico do terreno (localização exata e demarcação dos pontos convergentes) executada por topógrafo ou agrimensor, tendo como base a planta do loteamento.

* Em caso de terreno com formato irregular, verifique os recuos necessários para edificação; obtendo-se assim a área de aproveitamento.

 

RISCOS DA COMPRA EM LEILÃO:

* Quem estiver interessado em adquirir um imóvel por meio de leilões, deve ficar atento aos riscos do negócio. Tem que se precaver quanto à imóveis invadidos, em fase de acabamento; irregulares. Esses fatores podem causar pendências judiciais ao comprador. Também nesse caso, é prudente consultar um advogado especialista em Direito Imobiliário.

* Também há necessidade de ter conhecimento do preço real do imóvel já que em muitos casos o valor nunca está abaixo do preço de revenda no mercado quando da oferta, podendo comprometer o investimento (custo/benefício). Lembre-se da comissão do leiloeiro que não faz parte integrante do preço ofertado.

* Embora o imóvel esteja sendo leiloado, o adquirente deve tomar todas as precauções atinentes à compra.

 

DOS IMPOSTOS DO SÓCIO DOS LUCROS

* Se você pretende vender um imóvel, não se esqueça de seu sócio eterno, o governo para o qual nos sempre somos como inquilinos dos bens que pensamos que é nosso.

* Se você obtém lucro não se esqueça de pagar o Imposto Sobre Lucro Imobiliário; se tem prejuízos o seu sócio desaparece!

* Se alugar um imóvel, que pensa não estar confiscado, também é bom lembrar de seu sócio que sempre quer uma fatia de sua renda!

* Infelizmente esses impostos dificultam as intermediações imobiliárias e atravancam o crescimento do país às vistas das entidades de Classe como o CRECI que visa arrecadação e não interfere, ao menos com campanhas, para diminuir essa carga tributária exorbitante.

* Nas transações imobiliárias existem impostos, taxas e derivados exorbitantes para o comprador, vendedor e para o corretor que chega a pagar 27,5% (liquido) de sua comissão.

Isenção de imposto de renda sobre a venda de imóveis

Está isento do pagamento de imposto de renda aqueles contribuintes cujo ganho de capital com a venda de imóveis tenha sido igual ou inferior ao valor limite de R$ 35.000,00, conforme determina o artigo 22 inciso II da lei 9.250 de 1995, alterada pela lei 11.196 de 2005.

Está isento do pagamento de imposto de renda aqueles contribuintes que venderam o seu único imóvel por um valor máximo de R$ 440.000,00, desde que o mesmo contribuinte não tenha vendido qualquer outro imóvel nos últimos cinco anos, conforme determina o artigo 23 inciso II da lei 9.250 de 1995.

Está isento do pagamento de imposto de renda aquele contribuinte que adquirir um novo imóvel residencial em um prazo máximo de até 180 dias após a venda de outro imóvel residencial, conforme o artigo 39 da lei 11.196 de 2005. Apenas enquadram-se nesta opção de isenção tributária contribuintes pessoas física residentes no país que utilizam o valor integral do ganho de capital para a aquisição do novo imóvel.

Está isento do pagamento de imposto de renda aquele contribuinte cujo imóvel tenha sido desapropriado pelo Poder Público Federal, Estadual ou Municipal. Mesmo que haja ganho de capital, considera-se que tal lucro meramente recompôs o patrimônio do desapropriado, assim como lhe proporciona justa indenização não sujeita a tributação pelo imposto de renda.

Está isento do pagamento de imposto de renda aquele contribuinte cujo imóvel foi adquirido até 1969, conforme o artigo 139 do decreto 3.000 de 1999. Para os imóveis adquiridos posteriormente a 1969, existe a possibilidade de aplicação de uma tabela regressiva de incidência de imposto de renda.

Ano Redução Ano Redução Ano Redução
1970 95% 1976 65% 1982 35%
1971 90% 1977 60% 1983 30%
1972 85% 1978 55% 1984 25%
1973 80% 1979 50% 1985 20%
1974 75% 1980 45% 1986 15%
1975 70% 1981 40% 1987 10%

 

DA LOCAÇÃO:

* A lei básica das locações é a Lei Federal 8.245, de outubro de 1.991.

* SEÇÃO IV

* Dos deveres do locador e do locatário

* Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.

§ 1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.

§ 2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.

§ 3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.

 

ABUSO DE PODER: CUIDADOS COM A ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL LOCADO.

* É direito do locatário (inquilino) não manter-se vinculado ao contrato a partir do momento em que decide proceder a entrega das chaves. Se o contrato esta para vencer e o locatário notificou a administradora sob a sua pretensão de desocupá-lo 30 (trinta) dias antes do término, no ato da entrega das chaves deve exigir o comprovante dessa entrega ou, em caso de recusa, deverá consigná-las em Juízo.

* É cediço que o locatário deverá entregar o imóvel nas condições que recebeu, procedendo aos reparos necessários, com exceção dos desgastes decorrentes do uso normal e de falhas construtivas.

* Pretendendo-se garantir o direito desses reparos, não é lícito à imobiliária ou ao locador, condicionar que, primeiramente proceda ao locatário aos reparos para depois receber as chaves, impondo como ABUSO DE PODER, que o locatário (inquilino) fique submisso a continuar pagando aluguel em decorrência de exigências, muitas vezes ilegais, exorbitantes. Isto porque possui o primeiro as medidas adequadas para se ressarcir, além do que, a lei não contempla esta modalidade de condição que se aplicada poderia possibilitar a perpetuidade da locação. Se houver cláusula contratual nesse sentido esta havendo abuso de poder.

* Existem várias decisões neste sentido nos Tribunais!

ART. 1192, IV, L. 6649/79 - ART. 19, IV, L. 8245/91- ART 23, III. Doutrina: Vanosa, Silvio de Salvo - Nova Lei do Inquilinato Comentada, P. 104. Editora ATLAS SA 1992. Jurisprudência RT 685/108; RT 683/110...Informativo do CRECI/PR.

* Se informe sobre a legalidade das taxas exigidas e sempre exija recibos desses pagamentos, inclusive cópia do contrato.

* Não compete ao inquilino pagar taxas de cadastro, de elaboração de contrato,  fundo de reserva do condomínio e outras usurpações ilegais!

* É obrigação do locador (proprietário), responsabilizar-se pelo pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediações, compreendidas as despesas com relação à aferição de idoneidade do locatário ou fiador.

* A exigência de aluguel antecipado constitui Contravenção Penal, com exceção da locação de imóveis por temporada; na Orla Marítima, Estâncias Climáticas...

* Verifique o valor do aluguel no contrato e recuse a burla da taxa de bonificação que pode estar embutindo uma multa exorbitante.

* Exemplo: Se o aluguel combinado é de R$ 500,00 e no contrato é de R$ 550,00, com bonificação de 10% se for pago pontualmente; no caso de atraso, além das cominações legais, o locatário poderá pagar 10% pela inadimplência de um único dia, o que resultaria um percentual médio de 300% ao mês.

* CUIDADOS COM O LAUDO DE VISTORIA:

* Acompanhe esse laudo e faça inserir todos os defeitos e estragos encontrados para não ser surpreendido, no final da locação, com exigências de reparos inadmissíveis.

* O proprietário, no ato da troca de locatários, deverá verificar o estado do imóvel para saber se foram realizados reparos exigidos do inquilino.

DESCONTO PONTUALIDADE:

O desconto pontualidade ou qualquer denominação inserida no Contrato de Locação, até de prestação de serviços escolares, que prevê um desconto para o pagamento do aluguel em dia é ilegal, uma pegadinha para aplicação de multa exorbitante e indevida; burla à Lei do Inquilinato.

Existem vários acórdãos dos Trinunais que declaram nula essa disposição ( ap. 0207245-94.2008.8.26.0100 - STJ/SP-voto 15370- 27/08/2.012) e obriga a administradora do imóvel a devolver essas quantias recebidas ilegalmente.Suspeita-se que esses valores não são repassados ao proprietário do imóvel.

Se essa cláusula prevê multa de 10%, proveniente de um desconto decorrente de excedente de preço e o locatário atrasar um dia; 10% ao dia pode representar 300% ao mês; UM ABSURDO.  

 

* Em caso de dúvidas procure o PROCON/SP através do telefone: 055 11.3824.0446 ou o site: www.procon.sp.gov.br

Silvio J. S. Delfino

Pós-Grad. em Direito Processual Civil

Universidade de Ribeirão Preto/SP.